Tuchtklacht E & Y inzake jaarrekening 2007 Q-Park

24 nov 2008

Klacht SOBI namens P1 Holding tegen J.G.K. van der Zanden RA m.b.t. de jaarrekening 2007 van Q-Park NV.

Betrokkene heeft de jaarrekening 2007 van de te Amsterdam gevestigde en in Maastricht kantoorhoudende naamloze vennootschap Q-Park NV(prod 1) ten onrechte van een goedkeurende verklaring voorzien. De toegepaste waarderingsgrondslagen zijn onvoldoende uiteengezet en op meerdere punten zonder enige reden of toelichting gewijzigd. Bovendien zijn op meerdere punten aanvaardbare grondslagen vervangen door onaanvaardbare grondslagen. Door onjuiste aanduiding en activering van huurcontracten is het resultaat miljoenen euro’s te hoog weergegeven. Vermoedelijk zijn ook positieve herwaarderingen ten onrechte toegepast.

Genoemde onjuistheden worden hierna zoveel mogelijk per activa groep toegelicht.

1.  Operationele huurcontracten als vastgoedbelegging aangeduid en geactiveerd

Q-Park is een parkeerorganisatie (bladzijde 6) en geen beleggingsfonds. Zoals van een parkeerorganisatie verwacht kan worden bezit Q-Park parkeergarages als bedrijfsmiddel om parkeergelden te kunnen incasseren. Daarnaast koopt en activeert Q-Park ook huurrechten.

Onder het hoofd ‘Overzicht van belangrijke waarderingsgrondslagen’ en het sub-hoofd Vastgoedbeleggingen is in het jaarverslag vermeld (1):

‘Vastgoedbeleggingen omvatten juridische en economische eigendommen, concessies, financiële leasecontracten en operationele leasecontracten waarin de activiteiten worden ontplooid. Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen reële waarde. De reële waarde wordt vastgesteld middels de discounted cashflow methode, waarbij de opbrengsten, directe kosten (exclusief huren en erfpachtcanons), en toekomstige investeringen contant worden gemaakt. De discontovoet is per land verschillend, waarbij binnen het land onderscheid wordt gemaakt naar multifunctionele-, treinstation-, ziekenhuis- en vliegveldlocaties. […] De looptijd in de waardering van eigendomsgarages wordt gesteld op 15 jaar, aangevuld met een restwaarde gelijk aan de genormaliseerde cashflow van het 15e jaar, gedeeld door de discontovoet. […] Over vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.’

(de vet getypte tekst wijkt af van de overeenkomstige tekst in de jaarrekening 2006 en omvat niet toegelichte grondslagwijzigingen).

Uit de toelichting op pagina 29 blijkt dat huurcontract termijnen in 2006 en in 2007 met € 32,3 miljoen respectievelijk € 59,8 miljoen in waarde zijn gedaald.

Q-Park waardeert en activeert huurcontracten als vastgoedbeleggingen. Over vastgoedbeleggingen wordt vervolgens niet afgeschreven. Door huurcontracten als vastgoedbeleggingen aan te duiden en te activeren houdt Q-Park de waardevermindering van de huurcontracten buiten het resultaat. Dat is onjuist, althans voor operationele huurcontracten.

In de balans zijn activa tot een bedrag van € 3.426,3 miljoen (88% van het balanstotaal) aangeduid als vastgoedbeleggingen.(2) Blijkens de toelichting (3) bestaat deze post niet uit vastgoedbeleggingen maar uit huurcontracten, ‘Investeringen’ en ‘Acquisities’. De grootte van deze drie balansposten blijkt niet uit de jaarrekening. Wel blijkt uit de toelichting (p. 29) dat geactiveerde huurcontracten een groot deel van het actief vormen. Alleen reeds in 2006 en 2007 is voor € 459,8 miljoen in huurcontracten geïnvesteerd terwijl in deze periode slechts voor € 296,5 miljoen anderszins geïnvesteerd is en voor € 683 miljoen aan Acquisities is gedaan. Wanneer deze beide jaren representatief zouden zijn voor de verhouding tussen deze drie groepen activa zouden huurcontracten voor een bedrag van € 1.271,2 miljoen als vastgoedbelegging zijn geactiveerd.

2.  Grondslagwijziging DCF-methode niet toegelicht en niet toegestaan

De waarderingsgrondslag (discounted cashflow methode) is met betrekking tot de restwaarde (de waarde van de kasstromen na het 15e jaar) gewijzigd. In 2006 werden bij toepassing van de DCF methode ook kasstromen die na het 15e jaar optraden tegen de toegepaste disconteringsvoet contant gemaakt. Dat gaf voor die late jaren een geringe bijdrage aan de waardering van de betreffende activa (een geringe restwaarde). Sinds de in 2007 toegepaste grondslagwijziging wordt als restwaarde (de waarde van de kasstromen na het 15e  jaar) genomen de genormaliseerde cashflow van het 15e jaar, gedeeld door de discontovoet. ‘Met betrekking tot leasecontracten wordt de werkelijke resterende looptijd gehanteerd.’ (de betekenis van deze laatste volzin is duister) ⁽⁴⁾.
Bij een discontovoet van bijvoorbeeld 7,5% wordt als restwaarde genomen 100/7,5 = 13,3 maal de genormaliseerde kasstroom van het 15e  jaar.

Deze grondslagwijziging is niet toegelicht en ook de invloed op het eigen vermogen en resultaat van de grondslagwijziging is niet toegelicht.

Deze wijze van waardebepaling is willekeurig, onacceptabel en leidt tot aanzienlijk te hoge waarderingen van activa.

3.  Waarderingsgrondslagen vastgoed niet uiteengezet

De door Q-Park vastgelegde uitgangspunten voor de waardering van vastgoed en vastgoedbeleggingen zijn niet vermeld, laat staan uiteen­gezet. Op blz. 21 is slechts vermeld:

‘De waarde van het vastgoed is gebaseerd op de door Q-Park vastgelegde uitgangspunten voor de waardering van onroerend goed en van de schattingen door interne en externe deskundigen bij de waardebepaling van vastgoed ten aanzien van een aantal onderdelen daarvan. Deze onderdelen betreffen voornamelijk de te hanteren disconteringsfactor en de ontwikkeling van de verwachte inkomsten en uitgaven rekening houdend met specifieke omstandigheden per locatie.’

Er wordt dus slechts vermeld dat de waardering gedeeltelijk is gebaseerd op door Q-Park vastgelegde uitgangspunten en gedeeltelijk (disconteringsfactor) door deskundigen.  Dit zijn inhoudsloze beschrijvingen. Over de grondslagen zelf is niets vermeld.

4. Toegepaste disconteringsvoet niet toegelicht en zelfs niet vermeld

Ook de toegepaste disconteringsvoet is niet vermeld (op pagina 41 is een disconteringsvoet van 7,25% vermeld maar die heeft betrekking op waardering van immateriële vaste activa). Ook in de jaarrekening 2006 is niet vermeld welke disconteringsvoet was toegepast. Enige vermelding met betrekking tot de disconteringsvoet naar de jaarrekening 2006 is daarom zonder betekenis.

 

De toegepaste disconteringsvoet moet mede op de marktrente zijn gebaseerd. De marktrente (waaronder de effectieve rente van 10 jaar lopende Nederlandse staatsleningen verstaan moet worden) is ultimo 2007 ten opzichte van ultimo 2006 van 3,8% naar 4,34% gestegen. Deze stijging heeft een opwaartse druk op de toe te passen disconteringsvoet. De in 2007 toegepaste disconteringsvoet moet daardoor ruim 0,5% hoger zijn dan in de jaarrekening 2006, tenzij andere feiten of omstandigheden aanwezig zijn die tot een lagere disconteringsvoet nopen. Die feiten of omstandigheden zijn echter niet gesteld of gebleken. Doordat de toegepaste disconteringsvoet op geen enkele wijze is toegelicht moet vooralsnog de conclusie getrokken worden dat de vaste activa in de jaarrekening 2007 ten onrechte met € 89,9 miljoen zijn opgewaardeerd. (zie Waarderingsresultaten op pagina 41).

5.  Wijziging waarderingsgrondslag vastgoed niet toegelicht

In de jaarrekening 2006 was het vastgoed in eigen gebruik aangemerkt als bedrijfsmiddel. Op bladzijde 48 van de jaarrekening 2006 is gemeld:‘IAS 40 stelt dat vastgoed in eigen gebruik moet worden aangemerkt als bedrijfsmiddel. ’ De wijziging van bedrijfsmiddel in vastgoedbelegging is niet gemotiveerd, niet toegelicht en onjuist. Met name is de invloed van de grondslagwijziging op het resultaat en het eigen vermogen niet toegelicht.

6.  Wijziging waarderingsgrondslag erfpachtgrond niet toegelicht

In de jaarrekening 2006 is grond in erfpacht gewaardeerd als onroerend goed in exploitatie(5). In 2007 zijn deze activa aangeduid en geactiveerd als vastgoedbelegging. Deze wijziging is niet gemotiveerd, niet toegelicht (met name is de invloed van de wijziging op het resultaat en het eigen vermogen niet toegelicht) en onjuist.

7.  Onduidelijke vermelding grondslagen bij waardering vastgoedbeleggingen

Onduidelijk is in hoeverre bij het bepalen van de contante waarde van de vaste activa toekomstige negatieve kasstromen als gevolg van noodzakelijke investeringen in aanmerking zijn genomen (zie pagina 23).

 

P.T. Lakeman,

Voorzitter SOBI,

gemachtigde
Nieuwersluis, 24 november 2008