en Accountants-Administratieconsulenten
te ‘s-Gravenhage
Klacht nummer 1353/08.47
Reactie namens P1 Holding op verweerschrift van J.G.K. van der Zanden RA
Ontvankelijkheid
De Accountantskamer is per 1 februari 2009 te Zwolle gevestigd en pas vanaf 1 mei 2009 kunnen tuchtrechtelijk klachten bij de Accountantskamer worden ingediend. Tijdens het indienen van de klacht, op 24 november 2008, bestond de Accountantskamer niet. Klaagster is ontvankelijk.
Rectificatie 1
In de klacht is op bladzijde 1 aan het eind van de tweede alinea gesteld: ‘Daarnaast koopt en activeert Q-Park ook huurrechten.‘ Deze stelling is onjuist. Q-Park koopt geen huurrechten en kan deze dus ook niet activeren.
Rectificatie 2
In de klacht is op bladzijde 1 vermeld: ‘Door huurcontracten als vastgoedbeleggingen aan te duiden en te activeren houdt Q-Park de waardevermindering van de huurcontracten buiten het resultaat.’
Deze volzin moet luiden: ‘Door huurcontracten als vastgoedbeleggingen aan te duiden en te activeren houdt Q-Park de waardevermindering van de huurcontracten buiten hetdirecte resultaat.’
Door de onjuiste verantwoording worden de waardeverminderingen van huurcontracten als indirect resultaat verantwoord in plaats van als direct resultaat. Ook dit is volgens klaagster onjuist. Waardeverminderingen van productiemiddelen als de onderhavige moeten ten laste van het directe resultaat worden gebracht.
Vermindering van de klacht
Klaagster trekt klachtonderdeel 4 in zoverre in dat niet langer wordt geklaagd over het toepassen van verschillende disconteringsvoeten voor verschillende landen en verschillende groepen garages. Klaagster handhaaft haar kritiek op de onvoldoende toelichting en het niet vermelden van de hoogte van deze disconteringsvoeten.
Vermindering van de klacht
Klaagster trekt klachtonderdeel 7 in.
Uitbreiding van de klacht
Klachtonderdeel 1 wordt uitgebreid in die zin dat klaagster ook bezwaar heeft tegen het als vastgoedbelegging aanduiden en activeren van vastgoed in eigendom omdat dat dit vastgoed geen huuropbrengsten genereert en Q-Park dit vastgoed als bedrijfsmiddel gebruikt.
Uitbreiding van de klacht
Klachtonderdeel 6 wordt uitgebreid in die zin dat klaagster ook bezwaar heeft tegen het als vastgoedbelegging aanduiden en activeren van erfpachtgrond omdat ook dit vastgoed als bedrijfsmiddel wordt gebruikt.
1 Operationele huurcontracten als vastgoedbelegging aangeduid en geactiveerd
Betrokkene verweert zich (3.2 tweede alinea) met de stelling dat operationele huurcontracten volgens de Internationale Accountants Standaarden (IAS) 40.5 en IAS 40.6. als vastgoedbelegging beschouwd moeten/kunnen worden. Dat verweer is onjuist.
Vastgoedbeleggingen volgens IAS 40.5
In IAS 40.5 is een vastgoedbelegging als volgt gedefinieerd:
‘De vastgoedbelegging is een onroerende zaak (grond of een gebouw – of deel van een gebouw – of beide) die (door de eigenaar of door de lessee op grond van een financiële lease) wordt aangehouden om huuropbrengsten, een waardestijging of beide te realiseren, en niet voor:
a gebruik in de productie of de levering van goederen of diensten of voor bestuurlijke doeleinden; of
b verkoop in het kader van de normale bedrijfsvoering.
Vastgoed voor eigen gebruik is een onroerende zaak die (door de eigenaar of door de lessee op grond van een financiële lease) wordt aangehouden voor gebruik in de productie of de levering van goederen of diensten of voor bestuurlijke doeleinden.‘
De definitie van vastgoedbelegging heeft de volgende kenmerken (vet door klaagster):
1. Alleen grond en gebouwen kunnen een vastgoedbelegging zijn.
2. De onroerende zaak moet óf door een eigenaar worden aangehouden óf door een huurder op grond van eenfinancieel huurcontract.
3. De onroerende zaak moet worden aangehouden omhuuropbrengsten en/of een waardestijging te realiseren.
4. Een onroerende zaak die voor productie of levering van diensten wordt aangehouden kan geen vastgoedbelegging zijn.
ad 1 Operationele huurcontracten zijn geen onroerende zaken en daardoor geen vastgoedbeleggingen
Huurcontracten zijn overeenkomsten. Een overeenkomst is geen grond of gebouw, dus geen onroerende zaak. Hieruit volgt dat de operationele huurcontracten van Q-Park niet als vastgoedbelegging geëtiketteerd en geactiveerd mogen worden.
ad 2 Bij operationele huurcontracten houdt Q-Park geen onroerende zaak als eigenaar of op grond van een financieel huurcontract
Operationele huurcontracten zijn geen financiële huurcontracten. Q-Park houdt de onroerende zaak dus niet als eigenaar of op grond van een financieel huurcontract.
Hieruit volgt dat de operationele huurcontracten van Q-Park niet als vastgoedbelegging geëtiketteerd en geactiveerd mogen worden.
ad 3 Bij operationele huurcontracten kan Q-Park geen waardestijging realiseren
Alleen huurcontracten waarbij de huurder na afloop van de huurtermijn de onroerende zaak voordelig kan kopen, bieden een huurder de mogelijkheid om waardestijgingen te realiseren. Dat is bij financiële huurcontracten normaal gesproken het geval. Operationele huurcontracten ontberen zulke bepalingen waardoor de huurder geen waardestijging kan realiseren. Daaruit volgt dat operationele huurcontracten niet als vastgoedbelegging beschouwd en geactiveerd mogen worden.
ad 4 De operationele huurcontracten van Q-Park leveren geen huuropbrengsten
De operationele huurcontracten die Q-Park met eigenaren van parkeergarages heeft gesloten houden in dat Q-Park die garages huurt en aan de eigenaren van die garages huurpenningen betaalt. Q-Park ontvangt geen huuropbrengsten. Q-Park ontvangt parkeergelden. Parkeergelden zijn geen huuropbrengsten. Het parkeerbedrijf is een dienstverlenend bedrijf.
Q-Park sluit geen huurcontracten maar stallingsovereenkomsten (voor abonnementhouders) en (eenmalige) parkeerovereenkomsten met haar klanten.
Huurovereenkomst volgens het Burgerlijk Wetboek
Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
Essentieel voor een huurovereenkomst is het gebruik van een zaak. Ook moet de gebruikte zaak voldoende bepaalbaar zijn. Reeds op 9 maart 1964 (NJ 1964 215) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een stallingsovereenkomst in een garage vanwege de onbepaalbaarheid van de gebruikte zaak geen huurovereenkomst was.
De stallingsovereenkomsten en parkeerovereenkomsten die Q-Park met haar klanten sluit zijn geen huurovereenkomsten zoals bedoeld in het Burgerlijk Wetboek. Klaagster brengt hierbij de Algemene voorwaarden behorend bij stallingsovereenkomsten voor abonnementhouders van Q-Park (prod 2) en de Algemene voorwaarden behorend bij eenmalige parkeerovereenkomsten met Q-Park (prod 3) in het geding.
Algemene voorwaarden bij stallingsovereenkomsten met Q-Park
Reeds uit de naam van de overeenkomst blijkt dat het om een stallingsovereenkomst gaat en niet om een huurovereenkomst.
De algemene voorwaarden behorend bij stallingsovereenkomsten van Q-Park omvatten onder meer de volgende bepalingen:
♦ De abonnementhouder betaalt parkeergeld (dus geen huurpenningen) (II art 1).
Uit de expliciete vermelding dat de abonnementhouder parkeergeld betaalt en geen huurpenningen, blijkt dat Q-Park stallingsovereenkomsten en geen huurovereenkomsten sluit.
♦ De abonnementhouder wordt een willekeurige plaats in de parkeeraccommodatie ter beschikking gesteld (art I 2). De abonnementhouder is verplicht aanwijzingen van het personeel op te volgen en het voertuig te plaatsen op de aangegeven c.q. aan te geven plaats (art III 1.2).
De abonnementhouder moet zijn auto dus stallen op een willekeurige, door Q-Park aan te wijzen, plaats. De abonnementhouder kan zijn auto niet op een overeengekomen plaats neerzetten. De abonnementhouder mag niet een bepaalde plaats gebruiken. De abonnementhouder gebruikt geen bepaalbare zaak. Er is dus geen huurovereenkomst.
♦ Het personeel van Q-Park is gerechtigd voertuigen en/of personen binnen de parkeeraccommodatie te verplaatsen en/of enig voertuig uit de parkeeraccommodatie te (doen) verwijderen (III art 1.3).
Uit deze bepaling blijkt dat de abonnementhouder niet een bepaalde zaak gebruikt en er geen huurovereenkomst is.
♦ Q-Park mag het tarief eenzijdig aanpassen (art II 2.1) en de openingstijden eenzijdig wijzigen (art I 3.3).
Bij een huurovereenkomst kan een verhuurder noch eenzijdig het huurbedrag, noch eenzijdig de huurtermijn aanpassen, althans zonder rekening te houden met regelgeving terzake. Het Burgerlijk Wetboek kent niet zulke willekeurige en eenzijdige wijzigingen van huurovereenkomsten. Daarnaast moet ook de tegenprestatie van de huurder bepaalbaar zijn. De onderhavige artikelen maken echter duidelijk dat de huurder niet een bepaalde of bepaalbare tegenprestatie levert. Ook hieruit blijkt dat de stallingsovereenkomsten van Q-Park geen huurovereenkomsten zijn.
Algemene voorwaarden bij eenmalige parkeerovereenkomsten met Q-Park
Reeds uit de naam van de overeenkomst blijkt dat het om parkeerovereenkomsten gaat en niet om huurovereenkomsten. De algemene voorwaarden behorend bij eenmalige parkeerovereenkomsten omvatten onder meer de volgende bepalingen:
♦ De parkeerder betaalt parkeergeld en geen huurpenningen (art I 1 en II 1).
Uit de expliciete vermelding dat de parkeerder parkeergeld betaalt en geen huurpenningen, blijkt dat Q-Park parkeerovereenkomsten en geen huurovereenkomsten sluit.
♦ De parkeerder is verplicht aanwijzingen van het personeel van Q-Park op te volgen en zijn voertuig te plaatsen op de aangegeven c.q. de aan te geven plaats (art III 1.2). Het personeel van Q-Park is gerechtigd voertuigen en/of personen binnen de parkeeraccommodatie te verplaatsen en/of enig voertuig uit de parkeeraccommodatie te (doen) verwijderen (art III 1.3). Aan de parkeerder wordt een willekeurige plaats in de parkeeraccommodatie ter beschikking gesteld (art I 2.2).
Deze drie bepalingen vormen even zo vele inbreuken op het beginsel dat een huurder een bepaalde zaak mag gebruiken. Immers, een abonnementhouder van Q-Park moet zijn auto parkeren op een willekeurige, door Q-Park aan te wijzen, plaats en kan zijn auto niet op een overeengekomen plaats neerzetten. Ook uit deze drie bepalingen blijkt dat de parkeerovereenkomsten van Q-Park geen huurovereenkomsten zijn.
♦ De parkeerovereenkomst komt tot stand door het enkele feit van het gebruik van de parkeeraccommodatie (art I 2.1).
Een huurovereenkomst ontstaat wanneer een huurder en een verhuurder wilsovereenstemming bereiken over het gebruik van een zaak en over de tegenprestatie en niet door het enkele feit dat iemand een zaak in gebruik neemt. Gezien de wijze van totstandkoming van de parkeerovereenkomst kan deze niet als een huurovereenkomst worden beschouwd.
Uit de algemene voorwaarden voor parkeer- en stallingsovereenkomsten volgt dat Q-Park geen huuropbrengsten realiseert en dus geen onroerende zaken aanhoudt om huuropbrengsten te realiseren. Q-Park houdt onroerende zaken aan als bedrijfsmiddel om uit stallings- en parkeerovereenkomsten parkeergelden te ontvangen.
Op bladzijde 23 van de jaarrekening 2007 van Q-Park is vermeld: ‘Vastgoedbeleggingen omvatten juridische en economische eigendommen, concessies, financiële leasecontracten en operationele leasecontracten waarin parkeeractiviteiten worden ontplooid.‘
Uit deze toelichting blijkt dat Q-Park geen parkeergarages verhuurt maar parkeeractiviteiten ontplooit.
Uit het voorgaande volgt dat volgens IAS 40.5 noch operationele huurcontracten, noch in eigendom gehouden zaken als vastgoedbeleggingen aangeduid en geactiveerd mogen worden.
Q-Park houdt ook de in eigendom gehouden parkeeraccommodatie’s aan als productiemiddel om parkeergelden te ontvangen. Ook de in eigendom gehouden parkeeraccommodatie’s mogen daarom niet als vastgoedbelegging worden aangeduid en geactiveerd (uitbreiding van de klacht).
Vastgoedbeleggingen volgens IAS 40.6
Betrokkene stelt (verweerschrift pagina 5) dat IAS 40.6 de mogelijkheid biedt vastgoedbelangen op basis van operationele huurcontracten als vastgoedbelegging te classificeren en te waarderen. Dit verweer is onjuist. IAS 40.6 houdt het volgende in:
‘Een vastgoedbelang dat door een lessee gehouden wordt op grond van een operationele lease kan worden geclassificeerd en verwerkt als een vastgoedbelegging als en alleen als [vet door klaagster]de onroerende zaak ook anderszins voldoet aan de definitie van een vastgoedbelegging […]’
Deze definitie heeft de volgende kenmerken:
1. De operationele huurder moet een “vastgoedbelang” houden.
2. Dit vastgoedbelang kan slechts als een vastgoedbelegging geclassificeerd worden als de onroerende zaak ook anderszins voldoet aan de definitie van vastgoedbelegging, waarmee impliciet verwezen wordt naar IAS 40.5.
Dit leidt tot het volgende commentaar.
Q-Park heeft als operationele huurder geen “vastgoedbelang”
Een operationele huurovereenkomst is geen vastgoedbelang, mede doordat een operationele huurder geen waardestijging kan realiseren. Van een vastgoedbelang kan geen sprake zijn wanneer de houder van dat “belang” niet een waardestijging kan realiseren. Bij operationele huurcontracten gaat het gehuurde object na afloop van de huurtermijn terug naar de verhuurder. Doordat Q-Park bij operationele huurcontracten niet kan profiteren van waardestijgingen heeft Q-Park bij operationele contracten geen vastgoedbelang.
Operationele huurcontracten voldoen niet aan definitie van vastgoedbelegging
IAS 40.6 stelt als eis dat de onroerende zaak ook overigens voldoet aan de definitie van vastgoedbelegging, dus aan de definitie van IAS 40.5. Die definitie houdt onder meer in [vet door klaagster]:
1. De onroerende zaak moet worden aangehouden omhuuropbrengsten en/of waardestijgingen te realiseren.
2. Een onroerende zaak die voor productie of levering van diensten wordt aangehouden kan geen vastgoedbelegging zijn.
Klaagster heeft hiervoor, bij de bespreking van IAS 40.5, reeds aangetoond dat operationele huurcontracten niet aan de eisen van vastgoedbelegging voldoen.
Klaagster verwijst naar de laatste volzin van IAS 17.14 waar in verband met de waardering van erfpachtgrond – waarbij de huurder bij een operationeel huurcontract geen waardevermeerdering kan incasseren – gesteld wordt dat het bedrag dat bij operationele huur bij het aangaan van de huurovereenkomst wordt betaald als een vooruitbetaald huurbedrag over de huurperiode moet worden afgeschreven, in overeenstemming met het patroon van de verschafte voordelen. Dit geldt ook voor operationele huurovereenkomsten die niet op erfpachtgrond maar op parkeergarages betrekking hebben.
De opmerking van betrokkene dat het begrip “lease” onder IFRS een ruim bereik heeft, en mede huur en erfpacht omvat, is zonder belang omdat een eventueel ruimer bereik er niet toe leidt dat operationele huurcontracten veranderen in financiële huurcontracten of in erfpachtcontracten.
Parkeergarages zijn bedrijfsmiddelen
In 3.3.1 ontkent betrokkene zonder motivering het feit dat Q-Park een parkeerorganisatie is die parkeergarages als bedrijfsmiddel exploiteert. Betrokkene stelt ten onrechte dat Q-Park de door haar gehuurde parkeergarages als vastgoedbelegging exploiteert.
Betrokkene weet beter zoals blijkt uit het door hem goedgekeurde jaarverslag 2007 dat start met de volgende tekst (bladzijde 6) [vet van klaagster]:
‘Q-Park is een onafhankelijke internationale parkeerorganisatie, met een goede tot sterke marktpositie in een groot aantal Europese landen. Wij bieden hoogwaardige parkeeroplossingen op strategische locaties, hebben een herkenbare huisstijl, betrouwbaar imago, duurzame resultaten, klantvriendelijk personeel en een voortreffelijke financiële basis. In onze kwaliteitsfilosofie zijn culturele en maatschappelijke gevoeligheden vanzelfsprekend ingesloten’, waarna onder het hoofd Visie en Missie volgt:
‘Wij streven ernaar om Europa’s meest verkozen en aanbevolenkwaliteitsparkeerpartner te zijn gebaseerd op operationele perfectie, klanttevredenheid en duurzame bedrijfsresultaten.
Wij hebben de ambitie om kwaliteit van leven te verbeteren door veilige en schone parkeerfaciliteiten aan te bieden op strategische locaties met duurzame aandacht voor snelheid, gemak, betrouwbaarheid en klantvriendelijkheid.‘
Slechts om het grote belang van de post geactiveerde huurcontracten aan te geven heeft klaagster een beschouwing gewijd aan de op pagina 29 van het jaarverslag getoonde staat. De beschouwing eindigt met de volzin: ‘Wanneer deze beide jaren[2006 en 2007] representatief zouden zijn voor de verhouding tussen deze drie groepen activa zouden huurcontracten voor een bedrag van € 1.271,2 miljoen als vastgoedbelegging zijn geactiveerd.‘ Betrokkene verweert zich door te stellen dat dit bedrag niet klopt en dat de boekwaarde van gehuurde objecten (“leases”) € 1.034,3 miljoen is. De bedragen hebben betrekking op verschillende periodes. Vergelijking van beide bedragen leidt eenvoudig tot de conclusie dat de jaren 2006 en 2007 niet representatief zijn. Het aandeel van de geactiveerde huurcontracten als percentage van het totaal aan vastgoedbeleggingen stijgt de laatste jaren kennelijk sterk.
Ook IAS 17.14 steunt het standpunt van klaagster. Die vermeldt immers: ‘Het is echter kenmerkend voor terreinen dat de economische levensduur normaliter onbeperkt is en, indien niet verwacht wordt dat de eigendom aan het eind van de leaseperiode zal overgaan op de lessee, verwerft de lessee normaliter niet nagenoeg alle risico’s en voordelen die aan de eigendom verbonden zijn. In een dergelijk geval zal de leaseovereenkomst voor terreinen worden ingedeeld als een operationele lease. Een bedrag dat wordt betaald bij het aangaan van een lease-overeenkomst voor een onroerend goed die administratief als operationele lease wordt verwerkt, is een vooruitbetaald leasebedrag dat over de leaseperiode wordt afgeschreven in overeenstemming met het patroon van de verschafte voordelen.‘
Hieruit volgt dat ook de operationele leasecontracten van Q-Park, waarmee Q-Park geen risico’s en voordelen verwerft die aan de eigendom verbonden zijn, als operationele leasecontracten behandeld moeten worden. Onder de aan de eigendom verbonden risico’s en voordelen moet immers ook worden verstaan de mogelijkheid om waardestijging te realiseren.
Conclusie: Q-Park mag haar operationele huurcontracten en haar eigendomsgarages niet als vastgoedbelegging kwalificeren of activeren.
2 Onjuiste bepaling restwaarde met DCF-methode / grondslagwijziging
Klaagster heeft naar voren gebracht dat Q-Park de restwaarde van de garages op onjuiste wijze waardeert en een wijziging in de waardering heeft aangebracht.
Betrokkene verweert zich met de stelling dat slechts de weergavevan de waarderingsgrondslag is gewijzigd en niet de grondslag zelf. Klaagster bestrijdt de juistheid van dit verweer. Dergelijke verweren kunnen achteraf makkelijk naar voren gebracht worden en kunnen door klagers in het algemeen nauwelijks of niet op juistheid worden gecontroleerd. Slechts uw Raad kan, middels boekenonderzoek, de juistheid van dit verweer nagaan.
Betrokkene voert geen verweer tegen de kritiek van klaagster op de wijze waarop de restwaarde is berekend. Die wijze – welke in strijd is met alle gebruikelijke discounted cashflow varianten – leidt tot te hoge weergave van restwaardes en dus tot te hoge boekwaardes en te hoge weergave van het eigen vermogen. De kasstromen in de jaren 16 en later worden op deze wijze immers nauwelijks althans volstrekt onvoldoende gemaakt.
3 Waarderingsgrondslagen vastgoed niet uiteengezet
Klaagster heeft kritiek op de onvoldoende uiteenzetting van de waarderingsgrondslagen van het vastgoed. Betrokkene verweert zich door te veronderstellen dat SOBI slechts bladzijde 21 van de jaarrekening 2007 heeft bekeken en niet bladzijde 23 waar volgens betrokkene de grondslagen voldoende zouden zijn uiteengezet. Deze veronderstelling van betrokkene is niet juist. Ook bladzijde 23 van de jaarrekening is bekeken maar ook daar zijn de grondslagen van waardering van vastgoedbeleggingen onvoldoende uiteengezet. Allereerst is op bladzijde 21 vermeld:
‘De waarde van het vastgoed is gebaseerd op de door Q-Park vastgelegde uitgangspunten voor de waardering van onroerend goed en van de schattingen door interne en externe deskundigen bij de waardebepaling van vastgoed ten aanzien van een aantal onderdelen daarvan. Deze onderdelen betreffen voornamelijk de te hanteren disconteringsfactor en de ontwikkeling van de verwachte inkomsten en uitgaven rekening houdend met specifieke omstandigheden per locatie.‘
Er wordt dus slechts vermeld dat de waardering gedeeltelijk is gebaseerd op door Q-Park vastgelegde uitgangspunten en gedeeltelijk (disconteringsfactor) door deskundigen. Dit zijn inhoudsloze mededelingen. Over de grondslagen zelf is niets vermeld.
Op bladzijde 23 is (m.b.t. uiteenzetting der grondslagen) in de linker kolom vermeld:
1. dat vastgoedbeleggingen tegen reële waarde worden gewaardeerd,
2. dat de reële waarde wordt vastgesteld middels de discounted cashflow methode,
3. dat opbrengsten, directe kosten (exclusief huren en erfpachtcanons) en toekomstige investeringen worden contant gemaakt,
4. dat de discontovoet per land verschillend is,
5. dat voor de disconteringsvoet binnen een land onderscheid wordt gemaakt naar multifunctionele, treinstation-, ziekenhuis-, en vliegveldlokaties,
6. dat wanneer Q-Park geen exploitant van het onroerend goed is de discontovoet daarop wordt aangepast,
7. dat de looptijd van waardering van eigendomsgarages 15 jaar is, aangevuld met een restwaarde, waar voor huurcontracten de werkelijk resterende looptijd wordt gehanteerd.
De stelling dat de reële waarde (=marktwaarde) wordt vastgesteld middels de discounted cashflow methode is per definitie onjuist omdat dit twee geheel verschillende grondslagen zijn.
Van geen enkel land of groep parkeergarages is de disconteringsvoet vermeld.
Duister is ook in welke zin en in hoeverre de discontovoet wordt aangepast wanneer Q-Park geen exploitant van het onroerend goed is.
Ook valt op dat in de rechter kolom van pagina 23 is vermeld dat de reële waarde van vastgoedbeleggingen jaarlijks door onafhankelijke externe taxateurs wordt vastgesteld. Die waarderingsgrondslag (taxatie door derden) is geheel anders dan de waarderingsgrondslag van de DCF-methode.
In het jaarverslag worden dus verschillende waarderingsgrondslagen gepresenteerd:
- DCF (prognosticeerde toekomstige inkomsten en uitgaven).
- reële waarde = marktwaarde = getaxeerde waarde.
Dit zijn verschillende grondslagen. Duister blijft volgens welke grondslag de vastgoedbeleggingen van Q-Park zijn gewaardeerd.
4 Disconteringsvoeten niet vermeld en onvoldoende toegelicht
De toegepaste disconteringsvoeten zijn ten onrechte niet in de jaarrekening vermeld.
Betrokkene verweert zich met de stelling dat IAS 40 vermelding niet verplicht stelt. Of IAS 40 vermelding van de disconteringsvoet verplicht stelt is zonder betekenis. Van betekenis is dat de uitgangspunten van de IFRS vermelding van de disconteringsvoeten verplicht stellen in gevallen waarin de opvolgende minimum regeltjes onvoldoende uitwerking geven. De hoogte van de disconteringsvoet is essentieel bij weergave van resultaat en eigen vermogen. Wanneer de gebruikte disconteringsvoet bijvoorbeeld verhoogd wordt van 7,5% naar 8,04% en de activa hebben een levensduur van 20 jaar, daalt de waarde van de activa van Q-Park met ongeveer € 154,1 miljoen en het eigen vermogen van Q-Park met circa 15%. Zie tabel 1.
Tabel 1 Invloed van wijziging in disconteringsvoet op waarde activa (voorbeeld)
Disconteringsvoet ten onrechte niet verhoogd
Klaagster brengt naar voren dat de gebruikte disconteringsvoeten wegens de gestegen kapitaalmarktrente met 0,54% verhoogd hadden moeten worden en dat deze verhoging ten onrechte achterwege is gelaten.
Betrokkene verweert zich door te stellen dat de disconteringsvoet op aanvaardbare wijze is toegepast en dat iedere disconteringsvoet bestaat uit een risicovrije voet verhoogd met risico opslag.
Dit verweer is zo algemeen van aard dat niet van verweer gesproken kan worden.
Betrokkene negeert dat de risicovrije voet (in Nederland de rente die de Staat der Nederlanden voor 10 jaar lopende obligaties hanteert) gedurende het boekjaar 2007 met 0,54% is gestegen. Wegens deze stijging van de risicovrije voet hadden de disconteringsvoeten ten opzichte van de jaarrekening 2006 met 0,54% verhoogd moeten worden. Deze verhogingen zijn ten onrechte achterwege gelaten.
Voor zover in het boekjaar 2007 elementen met betrekking tot de risico-opslag gewijzigd zijn, moeten ook die wijzigingen leiden tot wijziging van de in de jaarrekening 2007 toe te passen disconteringsvoeten.
5 Wijziging waarderingsgrondslag vastgoed
Vastgoed dat in de jaarrekening 2006 als bedrijfsmiddel is gewaardeerd is in 2007 ten onrechte en zonder motivering als vastgoedbelegging gewaardeerd, waardoor een onjuiste en onvoldoende toegelichte grondslagwijziging heeft plaatsgevonden.
Betrokkene verweert zich met de stelling dat Q-Park in 2006 en 2007 geen vastgoed in eigen gebruik had en dat geen sprake is van een grondslagwijziging. Dit verweer is onjuist. Ook in 2006 en 2007 had Q-Park geen vastgoedbeleggingen maar uitsluitend garages als productiemiddel in gebruik. De wijziging van de grondslag is onjuist en onvoldoende gemotiveerd.
6 Wijziging waarderingsgrondslag erfpachtgrond
Volgens klaagster is erfpachtgrond in de jaarrekening 2006 als onroerend goed in exploitatie gewaardeerd en in 2007 als vastgoedbelegging, dus op gewijzigde grondslag. Klaagster heeft haar kritiek onder meer gebaseerd op bladzijde 48 van de jaarrekening 2006 waar wordt gesteld:
‘De toepassing van deze standaarden heeft geleid tot wijzigingen in de grondslagen van Q-Park. Wijzigingen per 1 januari 2005 van tot en met 2004 toegepaste grondslagen betreffen vooral: […]
Vastgoed in eigen gebruik:
IAS 40 stelt dat vastgoed in eigen gebruik moet worden aangemerkt als bedrijfsmiddel;
Grond in erfpacht:
IAS 40 stelt dat grond in erfpacht kan worden gewaardeerd als onroerend goed in exploitatie en dat in dat geval de contante waarde van de erfpacht verplichtingen wordt verwerkt onder langlopende schulden;’
Uit deze toelichting kan slechts geconcludeerd worden dat in de jaarrekening 2006 erfpachtgrond als onroerend goed in exploitatie is aangemerkt, hetgeen impliceert dat ook erfpachtgrond als bedrijfsmiddel werd aangemerkt.
Betrokkene verweert zich door te stellen dat erfpachtgronden ook in 2006 als vastgoedbelegging werden gewaardeerd en dat een stelselwijziging niet aan de orde is.
Uit de (toelichting in de) jaarrekening 2006 volgt dat dit verweer van betrokkene onjuist is. Het is al te makkelijk om klachten over grondslagwijzigingen te weerleggen door te stellen dat de toelichting in voorgaande jaarrekeningen onjuist of onvolledig was. Wederom geldt dat slechts boekenonderzoek de juistheid of onjuistheid van het verweer van betrokkene kan aantonen.
Dit klachtonderdeel wordt aangevuld in die zin dat de erfpachtgrond ten onrechte als vastgoedbelegging is gewaardeerd, om dezelfde redenen als voor klachtonderdeel 1 zijn aangevoerd.
P.T. Lakeman, Nieuwersluis, 11 april 2009
Voorzitter SOBI,
Gemachtigde
Bijlagen:
Prod 2 Stallingsovereenkomst Q-Park
Prod 3 Parkeerovereenkomst Q-Park